2018年臨近結(jié)束的一天,，一場會議結(jié)束之時(shí)，幾十家房企的領(lǐng)導(dǎo)層被安排到大紅色的背景板下,，拍一張合照,。
顏建國站在最后一排,，微仰著頭，下巴被前排的人擋住,，只露出三分之二的臉,。如果不仔細(xì)看，大概沒有多少人會從這四五十人中發(fā)現(xiàn)中海（專題閱讀）董事會主席的身影,。
從龍湖歸來已有兩年,，顏建國和他治下的中海一如既往的低調(diào)，媒體們一般只能從一年兩次的業(yè)績會中捕捉這位央企掌舵者的身影,，以及了解這家企業(yè)的動態(tài)和戰(zhàn)略布局,。
新的變化其實(shí)已經(jīng)發(fā)生,，一位中海內(nèi)部人士此前曾對觀點(diǎn)指數(shù)表示，囿于央企傳統(tǒng),，中海過去確實(shí)太低調(diào)了,，但顏建國歸來之后，已經(jīng)要求多向外界發(fā)聲,，這位人士總結(jié)道：“2018年是中海品牌建設(shè)元年,。”
除了品牌再造，外界更為關(guān)注的是,，這家被譽(yù)為最賺錢的房企對規(guī)模擴(kuò)張的態(tài)度以及在新業(yè)務(wù)上的規(guī)劃,。畢竟在一定程度上，擴(kuò)張意味著杠桿,，新業(yè)務(wù)則代表了前期“燒錢”,。
不過，無論外界如何議論紛紛,，對中海未來的航向,，新掌門人應(yīng)該是躊躇滿志的。在2017年的中期業(yè)績會上,，顏建國曾表示，中?；撕芏鄷r(shí)間做戰(zhàn)略規(guī)劃方面的修訂和研究,。
在當(dāng)年的一封《致股東函》上，中海表示,，未來3-5年,，將主要資源投資于住宅開發(fā)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤的均衡增長,，加快提升持有型物業(yè)的營收規(guī)模與運(yùn)營水平,；中長期內(nèi)，持有型物業(yè),、創(chuàng)新業(yè)務(wù)將成為新的利潤增長點(diǎn),。
但巨舸轉(zhuǎn)身，談何容易,。住宅開發(fā)領(lǐng)域所獲取的高利潤,，在一定程度上消磨了中海開拓新業(yè)務(wù)的積極性，與此同時(shí),，在行業(yè)下行時(shí)采取的保守態(tài)度,，也讓這家央企在艱難的2018年，顯得有些寂靜無聲,。
One：“掉隊(duì)”的中海
當(dāng)“碧萬恒”在規(guī)模增長的道路上狂奔時(shí),，中海被冠上了“掉隊(duì)”的標(biāo)簽。顏建國也在反思：“可能發(fā)展速度要更快一些了，我們也一直在研究思考這個(gè)問題,。”
2017年中旬,，顏建國在業(yè)績會上向一眾媒體吐露對規(guī)模的態(tài)度，但也強(qiáng)調(diào),，規(guī)模要服從效益的增長,，沒有效益的生意中海不做。
半年后,，中海發(fā)布2017全年業(yè)績,，銷售金額同比增長10.2%至2330.7億港元，凈利增長10.1%至407.7億港元,，兩個(gè)指標(biāo)都僅僅邁過兩位數(shù),。可供對比的是,，這一年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增速為13.7%,。
這樣的增長速度，不知道顏建國是否滿意,，但很快,，他給中海在2018年訂下了2900億港元的全年銷售目標(biāo)，同比增長約25%,。
對比前兩年徘徊在10%-15%的增速,，這個(gè)目標(biāo)對于一貫保守的中海來說，幾乎就體現(xiàn)了顏建國時(shí)代的規(guī)模訴求,。
截至2018年11月30日,，中海地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售2728.37億港元，達(dá)到全年目標(biāo)94.08%,。從前11月的銷售情況來看,，如無意外，完成目標(biāo)將會是大概率事件,。
盡管能保證完成銷售任務(wù),，但從數(shù)據(jù)來看，2900億港元的銷售金額,，與以“碧萬恒”為主的第一梯隊(duì)房企仍然有較大的差距,。在觀點(diǎn)指數(shù)最新發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100》中，中海地產(chǎn)以人民幣2621.3億元（約2996億港元）排在第7位,，與第6位的綠地相比,，整整落后了1000億元。
隨著一二線城市受到更為嚴(yán)格的調(diào)控,，聚焦一二線的中海迎來了更大的銷售壓力,。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解,，2018年上半年，中?？傌浿禐?441億港元,，簽約銷售1508.45億港元，去化率為43.8%,。對比而言,，萬科上半年去化率在55%至65%之間波動。
轉(zhuǎn)入到下半年,，中?？墒圬浿导s為5000億元，按照2900億港元的銷售目標(biāo)來看,，這一去化率約為28%,。
事實(shí)上，低去化率除了受到中海自身銷售安排影響之外,，市場調(diào)控也是其中一大因素,。此前，萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔,，曾將逐漸下滑的去化率歸結(jié)為一二線城市項(xiàng)目面臨著巨大的調(diào)控壓力,。
一二線城市正是中海的布局重心，顏建國曾多次強(qiáng)調(diào),，中海將緊緊圍繞一二線城市,，包括一些人口及產(chǎn)業(yè)在增長的新興城市，先把60個(gè)城市公司做深做透,。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，前11月,，中海共計(jì)新增53宗地塊,，應(yīng)占樓面面積1126.07萬平方米，應(yīng)付土地出讓金為人民幣780.71億元,，主要分布在北京,、上海、廣州,、武漢,、重慶、西安等一二線城市,。
Two：地主家的余糧
與規(guī)模增長保守不同,，中海的凈利潤、凈負(fù)債率,、融資成本等各項(xiàng)指標(biāo),，一直享譽(yù)行業(yè),。尤其是在融資收緊的時(shí)期，手握大量現(xiàn)金的中海是為數(shù)不多可以悠然地度過這個(gè)寒冬的房企,。
數(shù)據(jù)顯示,，截至2018年6月31日，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1279.3億港元,，一年內(nèi)應(yīng)付票據(jù)與銀行及其他借貸為319.1億港元,，利息倍數(shù)比率高達(dá)8.3，無論是短期債務(wù)還是長期償債,，均有所依仗,。
手有余糧，心中不慌,。不過,，在金融去杠桿、房企融資進(jìn)一步收緊的2018年,，不少房企開始有了錢荒的感覺,。與此同時(shí)，隨著房企發(fā)債門檻的提高,，不少公司債的狀態(tài)更新為“中止”甚至“終止”,。
在此背景下，為了應(yīng)對不斷上漲的融資成本上漲,，不少房企開始主動調(diào)高利率以吸引投資者繼續(xù)持有債券,。否則，就只能通過發(fā)新債換舊債,，而當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)是,，成功發(fā)行新債的幾率并不高，利率也不低,。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解,，近期，包括紅星美凱龍,、新城,、陽光城、復(fù)地,、正榮,、泛海控股等多家企業(yè)均上調(diào)了2015年或2016年發(fā)行的部分公司債票面利率,。
其中,，10月22日，綠地在2015年公司債券（第一期）品種二進(jìn)行回售登記時(shí),，將債券票面利率由3.80%上調(diào)至6.80%,，時(shí)間為2年,；11月8日，泛?？毓砂l(fā)布公告稱,，將2015年公司債后兩年票面利率上調(diào)2.15%至7.50%。
中海也上調(diào)了一筆公司債利率——10月8日,，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，將2015年公司債券(品種一)債券在存續(xù)期后3年的票面利率由3.40%上調(diào)至4.20%。但更多的時(shí)候,，這家房企選擇不上調(diào),。比如2015年發(fā)行的“15中地01”及2016年發(fā)行的“16中地01”兩筆債券。
不上調(diào)利率的底氣,，一方面來自充足的現(xiàn)金流,，另一方面則是來自處于行業(yè)最低水平的融資成本。
觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),，近年來中海一直保持著較低的融資成本,。10月22日發(fā)行的一筆35億元公司債，發(fā)行利率4.00%,，創(chuàng)2017年以來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行國內(nèi)公司債最低利率,。
Three：如何留住人才？
中海一直引以為傲的事情主要有兩個(gè),，其一是優(yōu)異的財(cái)務(wù)指標(biāo),，其中尤以高利潤而為人稱道，其二就是人才機(jī)制,。
但近年來,，這家以前被業(yè)界稱“黃埔軍校”的房企，也開始為人才問題而感到頭痛,。觀點(diǎn)指數(shù)了解到,，自2013年起，包括吳建斌,、闞乃桂、曲詠海,、范逸汀等十多位曾在中海服務(wù)多年的老將出走,。
業(yè)內(nèi)人士指出，一方面,，作為央企的中海,，所能給予的薪酬無法與民企相媲美，在大量挖角下,，中海流失了部分骨干,；另一方面,，伴隨著兩次地產(chǎn)整合浪潮，中海人才流失更為嚴(yán)重,。
同時(shí),，隨著頭部房企越來越意識到培養(yǎng)自有人才庫的重要性，中海以“海之子”為主的人才培養(yǎng)體系也有了新的競爭對手,，比如萬科的“新動力”,、龍湖的“仕官生”。
回歸后的顏建國,，正在加大人才的培養(yǎng)力度,。2017年6月，發(fā)動了一場涉及諸多人事調(diào)整的組織變革,，包括將莊勇從北方區(qū)域調(diào)回總部,，任命為副總裁，主持中海人事發(fā)展體系,。
資料顯示,，莊勇自2000年加入中海，是中海人事工程“海之子”的品牌創(chuàng)始人,，官方對他的介紹是“擁有約18年人力資源管理及企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)”,。
從大權(quán)在握的封疆大吏變?yōu)榧瘓F(tuán)副總裁，有人認(rèn)為這是一種明升暗降,，但從內(nèi)部管控來講,，將最優(yōu)的力量調(diào)離一線，專注提升人力資源品牌,，足以證明回歸后的顏建國對重塑人才梯隊(duì)的決心,。
薪酬方面，一位接近中海的人士透露,，顏建國回歸后的2017年,，中海已經(jīng)進(jìn)行了兩次漲薪，2018年后基本可以持平一線房企,。
2017年中期業(yè)績會上,，顏建國也曾表示，為留住人才,，中海將繼續(xù)維持市場化的薪酬機(jī)制,。
彼時(shí)，顏建國介紹稱,，此前中海高管薪酬由“10%固定工資+90%業(yè)績表現(xiàn)”組成,，這樣的薪酬機(jī)制在引入社會上高級人才的時(shí)候，就會出現(xiàn)薪水太低的問題,。他繼而表示,，上半年進(jìn)行了調(diào)整,，效果不錯(cuò)，將持續(xù)進(jìn)行”,。
調(diào)整薪酬之余,，中海還罕見地實(shí)行股權(quán)激勵(lì)。2018年6月,，中海拋出了一份面向400多人的股權(quán)激勵(lì)禮包,。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，中海計(jì)劃向若干合資格人士授出股份期權(quán),，供承授人認(rèn)購的中海股份合共107,，320，000股,，按照認(rèn)購價(jià)每股股份25.85港元測算，此次授出股份總值為27.74億港元,。
獲授股份期權(quán)的承授人共有404名,，包括董事（非執(zhí)行董事除外）、高級管理人員,，以及董事局認(rèn)定對公司整體經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展,，有直接影響的核心技術(shù)人才和管理人員。
兩個(gè)月后的中期業(yè)績會上,，顏建國進(jìn)一步解釋,，期權(quán)計(jì)劃是一個(gè)股本10%的計(jì)劃，10年11股份期實(shí)施,，第一批第一期1%,，也就是1億多股，404個(gè)中高層管理人員于6月底已經(jīng)全部實(shí)施完畢,。
股權(quán)激勵(lì)是企業(yè)并留住核心人才而實(shí)施的一種長期激勵(lì)機(jī)制,，目的是為了通過授予股份，將激勵(lì)對象的利益和公司的經(jīng)營目標(biāo)捆綁在一起,，成為利益共同體,。
吳建斌在《我在碧桂園的1000天》就曾提及，早年間,，其在中海推行了多批認(rèn)股權(quán)證激勵(lì)計(jì)劃,，在公司最困難的時(shí)候留住了一批優(yōu)秀人才。
Four：漫長的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型
人才之外,，在傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)增長乏力之際，顏建國開始慢慢將新的利潤增長點(diǎn)投入到商業(yè)地產(chǎn)和新業(yè)態(tài),。
2017年,，顏建國提出,，未來中海會將90%的資源投入到住宅開發(fā)，同時(shí)將6-8%資源投入到商業(yè)地產(chǎn),，另外的1-2%則會投入到諸如養(yǎng)老地產(chǎn),、教育產(chǎn)業(yè)、長租公寓等新業(yè)態(tài)中去,。
占比雖然小,，對于一向堅(jiān)持住宅開發(fā)的中海來講，至少也是一種突破,，但巨舸轉(zhuǎn)身并不容易,。
一方面，三十多年的住宅開發(fā),，中海已經(jīng)習(xí)慣了通過嚴(yán)格的成本管控以及短平快銷售所帶來的高利潤。在這一點(diǎn)上,，中?？梢哉f是一騎絕塵。
相比之下,，商業(yè)地產(chǎn)與新業(yè)務(wù)都是漫長而昂貴的投資,，回報(bào)周期長，資金沉淀嚴(yán)重,。甚至有些新業(yè)務(wù)，整個(gè)行業(yè)都還沒有找到可持續(xù)的盈利模式,。
顏建國曾經(jīng)指出,，中海做商業(yè)地產(chǎn)及新業(yè)態(tài)都是一種“被動持有、主動運(yùn)營”態(tài)度,。他表示：“中國在出讓土地規(guī)劃過程中都會要求配建一些配套設(shè)施，包括商業(yè)也好,，養(yǎng)老也好,，教育也好，有很多物業(yè)是配建的,。”
除此之外,，中海內(nèi)部的細(xì)致化管理以及央企天然存在的繁瑣流程,，同樣也使新業(yè)務(wù)的推行難以有所突破,。相較于萬科在提出轉(zhuǎn)型后多點(diǎn)花開的速度，中海可以說是像蝸牛在爬行,。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解,，2017年6月，中海成立創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展部,，最初由顏建國帶頭,，后來任命郭鑫為該部門總經(jīng)理，負(fù)責(zé)包括長租公寓,、養(yǎng)老,、教育、物流等新業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌,。
2018年年初業(yè)績會上,，顏建國曾表示，長租公寓將在年內(nèi)走出第一步,，大概6個(gè)項(xiàng)目,，其中3個(gè)是重資產(chǎn)，3個(gè)輕資產(chǎn),。但截至目前,，依然沒有任何公開信息。
其他的新業(yè)務(wù)進(jìn)展也不快——2018年12月,，中海首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目落地天津,；教育方面目前有兩個(gè)，分別在5月份及11月落地青島和廣州,；物流方面,，只有在天津?yàn)I海新區(qū)管理運(yùn)營擁有兩個(gè)物流基地。
商業(yè)地產(chǎn)方面,，自上世紀(jì)80年代中國海外大廈在香港落成,，中海就已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)有所布局，近年來,，年報(bào)也時(shí)常提及要“逐步提高投資物業(yè)比重”,。
但內(nèi)部規(guī)劃不清晰以及地產(chǎn)整合帶來的滯后效應(yīng)，導(dǎo)致中海商業(yè)地產(chǎn)在前幾年里幾乎處于停滯狀態(tài),，這種情況在近兩年多次重申加快持有型物業(yè)發(fā)展之后,，才有了明顯的改善。
截至2018年6月份,，中海商業(yè)物業(yè)租金總收入達(dá)20.3億港元,，同比增長46%。其中,，持有運(yùn)營寫字樓38棟,，運(yùn)營面積229萬平方米,，在建及尚未開發(fā)的商業(yè)物業(yè)超過556萬平方米。
