業(yè)內人士分析稱，“央行降準后,，信用并未得到寬松,，資金投向有限，部分資金進入房企,。但債務融資主要用于借新還舊,，不會大幅增加房企現(xiàn)金流，同時債務融資主要局限于百強房企,，因此對整個房地產市場和行業(yè)影響有限,。”
2018年以來，在去杠桿背景之下,，房企融資（專題閱讀）環(huán)境非常嚴峻,，主要表現(xiàn)在房企融資成本高、融資難度大,。在該背景下,，中小房企或面臨生死考驗。不過,，這一形勢在去年11月以來發(fā)生轉變,。目前，房企融資似乎悄然出現(xiàn)回暖跡象,。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，繼去年11月,，房企融資額達上千億后，12月融資再次達1600億,，2019年1月房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴張,。據(jù)不完全統(tǒng)計，1月上旬房企融資已經超過20多筆,，合計融資額度高達700億左右,，其中多家企業(yè)公布了大額融資,。
此外,，1月房企融資難度也有所降低。多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低,，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資,，另外包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債。
1月4 日,，央行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點,，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。業(yè)內人士分析,，這對于房企融資環(huán)境和居民需求端都有積極的改善作用,，對房地產板塊是利好信號。
房企融資回暖
據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計,，房地產企業(yè)融資密集發(fā)布,，1月以來，境內外房企都有大額成功融資出現(xiàn),。
1月11日,，融創(chuàng)（專題閱讀）中國控股有限公司發(fā)布公告稱，公司擬進行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國際發(fā)售,，票據(jù)本金總額,、發(fā)售價及利率將通過由聯(lián)席全球協(xié)調人及聯(lián)席賬簿管理人進行的入標定價程序厘定；數(shù)據(jù)顯示,，融創(chuàng)中國2018年中期平均融資成本為6.74%,，高于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。
1月9日,，龍光地產發(fā)布公告稱,，公司已于港交所發(fā)行及上市5000萬美元2022年到期年息5.75%的額外票據(jù)；龍光地產2018年中期平均融資成本低于主流上市房企平均融資成本均值的6.07%,，短期償債壓力指數(shù)為0.44,，明顯低于主流房企數(shù)據(jù)均值。
1月8日,，金地集團發(fā)布公告稱,，其于當日召開的董事會審議通過《關于公司發(fā)行債務融資工具的議案》,，總規(guī)模不超過200億元；金地集團今年中期平均融資成本較低,，為4.79%,；
同日，大悅城地產發(fā)布公告稱,，公司間接非全資附屬公司中糧置業(yè)投資有限公司將首期發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣30億元的境內債券,，利率最高4.1%；融資成本方面,，其2018年中期平均融資成本為4.20%,；
1月7日華僑城集團擬發(fā)行20億元超短期融資券；同日,，國貿地產擬發(fā)行10億元超短期融資券,。
1月4日，廣州富力地產披露2018年公司債券（第二期）的發(fā)行結果,，最終實際發(fā)行規(guī)模70.2億元,；據(jù)富力地產半年報，今年上半年,，其融資成本高達27.5億元,，同比驟升184%；
1月3日,，美的置業(yè)控股有限公司發(fā)布公告稱,，發(fā)行10億元人民幣公司債券，票面利率7.00%,。據(jù)此前媒體報道,，美的置業(yè)融資成本僅5%左右。
中原地產首席分析師張大偉分析認為,，從樓市調控政策看,，最嚴格時期已經過去，政策底部逐漸形成,。從融資難度看,，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖處于高位,，但隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn),，房地產企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。特別是龍頭房企的融資成本,，基本在4%-5%左右,。對于這些企業(yè)來說，目前的資金壓力明顯得到緩解,。
短暫融資松動背后
1月4日,，央行放出消息,，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，其中,，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點,。
同日，根據(jù)中國政府網(wǎng)消息,，李克強總理于1月4日接連考察中國銀行,、工商銀行和建設銀行普惠金融部，并在銀保監(jiān)會主持召開座談會,?？偫韽娬{，要加大宏觀政策逆周期調節(jié)的力度,，進一步采取減稅降費措施,，運用好全面降準,、定向降準工具,，支持民營企業(yè)和小微企業(yè)融資。
這是罕見提出的“全面降準”,。
某房企高管告訴記者,，央行降準方面帶來金融機構資金合理充裕，全社會流動性有所增加,，而且各行業(yè)企業(yè)資金緊張狀況有所寬松,，員工收入有所保障，對房地產銷售回款有間接助益,。
此外,，房地產行業(yè)供應商資金充裕，有助于減輕房企付款壓力,。
“房企融資成本的降低和去年四季度以來宏觀流動性整體放松有關,，但流動性釋放并未直指房地產行業(yè)。對房企側間接性利好不容忽視,，換言之部分房企的資金壓力存在變相緩解的可能性,。”58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者,。
值得注意的是,，這并不意味著房企融資前景樂觀。
上述房企高管告訴記者,，房企融資較之前寬松,，和政策希望化解房企債務風險有關。短期以新還舊和長期規(guī)模增長將逐步消除負債率高企難題,。“央行降準后,，信用并未得到寬松,，資金投向有限，部分資金進入房企,。但債務融資主要用于借新還舊,，不會大幅增加房企現(xiàn)金流，同時債務融資主要局限于百強房企,，因此對整個房地產市場和行業(yè)影響有限,。”他分析說。
張波也認為房企融資發(fā)生松動是為了避免房企整體還款壓力所引發(fā)的不穩(wěn)定性,。他告訴記者,，根據(jù)58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測，2019年房地產境內外債券還款總額相當于2018年還款規(guī)模的兩倍多,。在此背景下,，房企生存壓力持續(xù)增加，在融資側有針對性,、有重點地適度調整可以有效避免行業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模危機,。
事實上，房企融資難言整體樂觀,。張波告訴記者,，相比2018年房企融資的難度，2019年融資會呈現(xiàn)適度定向式放松,，但這并不代表房企在2019年融資無虞,。換言之，中小房企在2019年的生存壓力依然較大,。“短期的融資高峰并不代表對房企側整體放松,，公司債獲批增長的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對于房企資金的監(jiān)管來看,，并未出現(xiàn)松動的明顯信號,，在大概率上依然會維持對于房地產行業(yè)資金的嚴監(jiān)管。”張波告訴記者,。
