新春伊始,，一輪房地產(chǎn)企業(yè)融資熱潮在業(yè)內(nèi)掀起。專家指出,，房市進入深度調(diào)整期,，應(yīng)對償還到期債務(wù)風險是房企融資的重要原因。

2月以來,，從龍頭房企到小房企,，融資成為樓市的看點。

2月23日,，碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”,。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進展，2月20日狀態(tài)變更為“已反饋”,，擬發(fā)行金額12.50億元,。

2月25日，深交所披露信息顯示,，萬科一宗ABS計劃進展也順利,，狀態(tài)變更為“已受理”。據(jù)悉萬科-平安證券購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃擬發(fā)行金額為17.37億元,。

2月27日,，金地集團(600383)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額30億元,，其中9億元擬用于補充旗下10家子公司的營運資金,，21億元用于兌付發(fā)行人到期債券。

而在同一天,，美的置業(yè)公開發(fā)行2019年第二期公司債券,，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。

境內(nèi)融資規(guī)?？s減

據(jù)國信證券(002736)信息顯示,，截至2月26日，2月產(chǎn)業(yè)債凈融資較1月明顯回落,，具體到房地產(chǎn)行業(yè),，2月房地產(chǎn)行業(yè)凈融資43億元，較1月減少137億元,，房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然維持較弱的格局,。

在ABS的發(fā)行上也并不順利,。據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示，1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只,，2月僅有13只,，成為一年來ABS發(fā)行量最低的月份。而在去年11月及12月發(fā)行總數(shù)均過百只,，隨著整體規(guī)模的減少，房地產(chǎn)行業(yè)的ABS大幅縮減也是必然,。有業(yè)內(nèi)人士認為,，從數(shù)量上看，ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少,。

同策研究院統(tǒng)計的信息顯示,，在1月不到半個月的時間內(nèi)，已有6個房地產(chǎn)類的ABS被暫停,。隨著房企ABS到期集中兌付來臨,，警惕風險，關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為審核關(guān)注點,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示,，融資跟大環(huán)境有關(guān)系，當前房地產(chǎn)行業(yè)受到打壓,，整個金融環(huán)境也不好,，所以造成房企融資比較困難。另外,，在處于去杠桿,、去泡沫化的階段，對于企業(yè)的審核會比較嚴格,，而且周期拉長,，通過的可能性就不高。加上,，部分銀行拒絕向中小型房企提供貸款,，使得融資減少。房地產(chǎn)政策的調(diào)控,，增加了融資成本,，也造成了房企融資難的困境。

2月25日,，銀保監(jiān)會副主席王兆星在國新辦舉行的“堅決打好防范金融風險攻堅戰(zhàn)”新聞發(fā)布會上表示,，要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準,，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)貸和個人貸款,，要防止房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)大的問題，要繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款,，促進房地產(chǎn)金融,、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此表示,，銀保監(jiān)會和央行近日密集提及防范房地產(chǎn)金融風險,，其相關(guān)表述表明，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大,。近期,，房企融資難度有所緩解，但因為房企缺血過多,，目前房企融資難度依然比較大,。

對此，中研普華研究員覃崇在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示,，房企融資難,，首先需要重視國家政策轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接受國家政策的指導,，房企要隨時關(guān)注國家政策的轉(zhuǎn)變,，緊跟國家政策步伐，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略,。其次,，要學會抱團取暖。企業(yè)之間互助,、形成聯(lián)盟,，共同發(fā)展。中小型房產(chǎn)公司可以與大開發(fā)商合作,，以大開發(fā)商的名義申請貸款,，可能要容易一些，包括一些非銀行機構(gòu)的融資,。再者,，要盡可能壓縮開發(fā)成本，不要做太大體量的項目,。積極運營好手頭的項目,，使投資者認可其經(jīng)營的項目是具有持續(xù)性穩(wěn)定性的。此外,，要拓寬融資渠道,，如利用海外的一些融資平臺進行融資。

海外融資近90億美元

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，春節(jié)后,，已經(jīng)有超過25家房企發(fā)布境外融資的信息,，融資計劃已經(jīng)接近90億美元。其中部分企業(yè)顯現(xiàn)多次融資,，比如融創(chuàng),、旭輝、融信,、佳兆業(yè),、龍光、華潤,、華夏,、禹洲也均有密集融資舉動。

而這是否意味著,，融資環(huán)境的寬松？

覃崇認為,，連續(xù)的融資,，并不意味著融資環(huán)境的寬松，從另一個角度看,，融資是為了應(yīng)對越來越嚴格,、要求越來越高的標準，未來可能產(chǎn)生的債務(wù),。從這個角度看,，也許未來的融資環(huán)境更加嚴峻。

如果只著眼于今年,，嚴躍進告訴記者,，融資環(huán)境還是相對寬松的。尤其是銀行對結(jié)構(gòu)性去杠桿去得差不多以后,，接下來肯定會有些較好的市場機會,。同樣，接下來還是判斷市場周期,，如果認為價格市場會有回暖跡象,，一些企業(yè)還是可以適當去參與一些融資，這些融資是有保障的,。但如果對市場判斷不清晰的話,，現(xiàn)在盲目融資，潛在的風險和融資成本還是會比較高的,。

記者采訪中獲悉,，雖然個別大房企的融資成本出現(xiàn)下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下,。國瑞置業(yè)發(fā)行的1.6億美元優(yōu)先票據(jù),，票面利率達到了13.5%,。而當代置業(yè)1.5億美元債票面利率更是高達15.5%。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，多數(shù)海外發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要仍在國內(nèi),，海外募集的資金仍要換回國內(nèi)，同時疊加美元加息,，因此,，海外發(fā)債成本還是較高的。

盡管如此,，依然阻擋不了國內(nèi)房企海外融資的腳步,。記者采訪得知，發(fā)債用途主要分為四大類,，即償還貸款,、資金補充、住房租賃項目建設(shè)和其他項目建設(shè),。其中,，房企發(fā)債用于償還貸款的比率最高。

張大偉分析認為,，2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期非常強,，房企更關(guān)注資金鏈的安全，體現(xiàn)在拿地預(yù)計將更加謹慎,，越來越多的房企抓緊窗口期,，加快融資以應(yīng)對未來的還債高峰期。

從一些企業(yè)的融資公告內(nèi)容來看,，債務(wù)再融資仍是房企融資的主要目的,。同策研究院李見林表示，對房企來說,，由于受到還債潮的集中兌付,，這一輪融到的資金房企基本用于還債，眼下保命大于發(fā)展,，現(xiàn)金流重于利潤,，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。（記者 趙琳琳）

轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報