日前,，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知,，再次降低非限購(gòu)城市房貸“門(mén)檻”，引發(fā)網(wǎng)友熱議。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房貸新政以“去庫(kù)存”為出發(fā)點(diǎn),，對(duì)拉動(dòng)購(gòu)房需求起到一定作用，但政策效果仍需市場(chǎng)檢驗(yàn),。

專家建議,，除降低房貸門(mén)檻之外，未來(lái)還應(yīng)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè),、刺激自住需求兩個(gè)方面進(jìn)行探索,，同時(shí)多部門(mén)應(yīng)共同發(fā)力，在深化制度改革,、優(yōu)惠財(cái)稅政策等領(lǐng)域打出“組合拳”,，進(jìn)一步化解“去庫(kù)存”壓力，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,。

月供和利息上升部分網(wǎng)友仍“望樓興嘆”

央行和銀監(jiān)會(huì)1日聯(lián)合發(fā)布通知稱,，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，首套房商業(yè)貸款原則上最低首付款比例為25%,，各地可向下浮動(dòng)5%,，二套房商業(yè)貸款首付比例調(diào)整為不低于30%。

對(duì)春節(jié)前出臺(tái)的“利好”新政,，不少網(wǎng)友仍表示“只是看上去很美”,。對(duì)于動(dòng)輒二三百萬(wàn)的總房款，即便降低了首付,，余下的貸款也是天文數(shù)字,。更何況，在每個(gè)家庭的月均可支配收入并未發(fā)生明顯變化的情況下,，可貸款額是既定的,，銀行無(wú)法向購(gòu)房家庭發(fā)放更多貸款，即便可以,，也超出了可承受的范疇,。

一位銀行負(fù)責(zé)個(gè)人信貸的工作人員給記者算了一筆賬：以一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子為例，按貸款20年計(jì)算,，首付比例降低后,，由50萬(wàn)元降低到40萬(wàn)元，但隨著貸款額的上升,，利息總額會(huì)增加約6萬(wàn)元,，月供增加近700元（等額本息還款方式）。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，從根本上看,，還有待解決房地產(chǎn)供需的根本問(wèn)題,，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率并未降低,，首付壓力降低,，但貸款壓力也隨之增加。從心理層面看,，會(huì)刺激一波需求入市,，政策效果還有待市場(chǎng)觀察。

定向刺激需求促進(jìn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)

專家指出,，不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,，化解房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。此次貸款放松政策,，同樣意在“去庫(kù)存”,，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性壓力，以及金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn),，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì),。

張大偉告訴記者,，2016年,，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨很大壓力。去年全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)緩慢,，主要是受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落幅度較大的影響,，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速去年以來(lái)持續(xù)下滑，房企整體購(gòu)地意愿低迷,，使得地方土地出讓收入大幅回落,。

中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米,，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米,，如果想完全消化，需要23個(gè)月,。民生證券研究院的研究表明,，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一,、二,、三線城市庫(kù)銷(xiāo)比分別為8.15、10.23和25.58,，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題最為嚴(yán)重,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，此次政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)很明確,，就是鼓勵(lì)刺激一部分需求,，有針對(duì)性地推進(jìn)“去庫(kù)存”,，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場(chǎng)，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,?！笆赘堕T(mén)檻降低，有利于剛需和部分改善性需求入市,，尤其是對(duì)于那些收入不低,、但積蓄不多的年輕人和年輕家庭，能夠起到一定刺激作用,，更快地釋放需求,。”

此外,，分析人士認(rèn)為,，降首付對(duì)于一些大城市周邊區(qū)域總價(jià)不高的存量房，甚至三四線城市的庫(kù)存,，能夠起到一定消化作用,，也會(huì)促使部分一線城市打工者回家鄉(xiāng)購(gòu)房。

城鎮(zhèn)化和自住需求將成“去庫(kù)存”主要方向

接受采訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士表示,，對(duì)于“去庫(kù)存”的方式,，單靠降低房貸門(mén)檻作用有限，應(yīng)著力在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和刺激自住需求方面進(jìn)行突破,。此外,，建議各個(gè)相關(guān)部門(mén)協(xié)同一致多措并舉，在深化制度改革,、優(yōu)惠財(cái)稅政策等方面打出“組合拳”,。

天津財(cái)經(jīng)大學(xué)叢屹教授認(rèn)為，自從2012年以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入供求結(jié)構(gòu)調(diào)整周期,，這個(gè)周期與以往都不同，特點(diǎn)是以自住需求為主,，投資性需求回歸理性,。此次房貸新政是在“去庫(kù)存”背景下，逐步放松政策環(huán)境的一個(gè)延續(xù),，未來(lái)還應(yīng)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展,、聚集產(chǎn)業(yè)人口、完善公共資源分配以及扶持自住需求等方面努力,。

“去庫(kù)存是個(gè)系統(tǒng)工程,，目前仍存在較大壓力，尤其是三四線城市和部分二線城市,，這就需要多個(gè)部門(mén)參與落實(shí),，從深化戶籍制度改革,、支持農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房、財(cái)稅政策優(yōu)惠等方面發(fā)力,，比如在非限購(gòu)城市免除營(yíng)業(yè)稅,、加快推進(jìn)貸款利息抵扣個(gè)稅試點(diǎn)工作，從而進(jìn)一步釋放需求,?！睏罴t旭說(shuō)。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域走勢(shì),，叢屹表示,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于“去庫(kù)存”壓力較大，應(yīng)借政策環(huán)境利好之勢(shì)降價(jià)促銷(xiāo),，所以房?jī)r(jià)并不會(huì)大漲,，而銀行方面也不會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)量放貸，最后受益的還是購(gòu)房者,。建議理性看待新的行業(yè)周期,，不必過(guò)分擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)審慎選擇投資,。