雖然大胡子老師曾多次強(qiáng)調(diào)公寓不能碰,，但總有粉絲躍躍欲試,。畢竟公寓“不限購(gòu)不限貸隨便買(mǎi)、單價(jià)便宜性價(jià)比高、無(wú)需搖號(hào)隨時(shí)可買(mǎi)”的賣(mài)點(diǎn)總是更撩人。
不能否認(rèn)的是,，公寓確實(shí)常常占據(jù)交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)地段優(yōu)勢(shì),，而且價(jià)格與住宅持平甚至更低,，門(mén)檻低條件又少輕松即可上車(chē)。
但,，公寓真有這么好嗎,？
這次,，我一定要掰開(kāi)揉碎，從功能用途,、性價(jià)比,、投資回報(bào)和稅費(fèi)四個(gè)方面警醒大家，真的不能買(mǎi),。
公寓,，真的“商住兩用”嗎？
從土地性質(zhì)看,，商住公寓在政府批地時(shí),，一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地,，按理說(shuō),，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。
但很多開(kāi)發(fā)商為了賺取利潤(rùn),，給房間配備了上下水,，通上燃?xì)猓压b成可商可住的多功能產(chǎn)品,。
首先,，這種鉆空子催生的產(chǎn)品處境就很微妙，名不正言不順必定像無(wú)根浮萍,，隨便往水里扔點(diǎn)石頭,，也就散開(kāi)了。
2017年廣州出臺(tái)“330”政策 ,，“限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦物業(yè)”,，一年后，成交同比暴跌71%,；2017年北京出臺(tái)“3·26”商住房新政,，“商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目,，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?，一年后，成交同比暴?4.6%
很顯然,，這種商住兩用的改裝是不被國(guó)家支持的,，市場(chǎng)也不甚看好，而且,，在功能上非常雞肋,。
我們都知道，絕大多數(shù)的商業(yè)公寓都不能落戶,，不帶學(xué)區(qū)（位）,，這就意味著,，如果你買(mǎi)了公寓，不是給自己?。ㄞk公）就是租給別人?。ㄞk公），不具備住宅的其他附加功能,。
那么,，回歸居住屬性，公寓表現(xiàn)如何呢,？
幾乎所有的商業(yè)公寓都動(dòng)輒一梯十幾戶,，平面圖一般是這樣的：
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長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊兩邊鑲滿一個(gè)個(gè)隔間，但至少有一面是向陽(yáng)的,，像下圖這種塔式結(jié)構(gòu)就更差了：
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居住密度大得窒息,，上下班高峰時(shí)段的電梯不禁讓人焦慮。
日照通風(fēng)惡劣,，樓下幾乎沒(méi)有公共活動(dòng)區(qū)域和綠化景觀可享,。
而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買(mǎi)的公寓建面是40平,，套內(nèi)就只剩24-30平,，整個(gè)空間憋屈可想而知。
除了室內(nèi)的不適,，還有室外的,，公寓的周?chē)赡苁寝k公室，也可能是轟趴館,，進(jìn)出人員雜亂,，你永遠(yuǎn)不知道你的鄰居會(huì)給你帶來(lái)什么“驚喜”。
而且公寓是商業(yè)用途,，水電費(fèi)用屬于商業(yè)用水電費(fèi)用,，物業(yè)費(fèi)也高昂。
比如某市居民用水3.5/噸,，而公寓水費(fèi)5.2/噸,；居民用電每度0.5649元，而公寓電費(fèi)每度1.2元,；同地段住宅物業(yè)費(fèi)2.4元/平,，公寓物業(yè)費(fèi)5元/平。
這樣以后,，由于室內(nèi)本就陽(yáng)光不到,、通風(fēng)不暢，你可能需要空調(diào)+抽風(fēng)機(jī)+烘干機(jī)三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費(fèi)就要蹭蹭直上七八百,，一年光水電費(fèi)就用掉一臺(tái)iphone X,。
那你可能覺(jué)得，居住不行,，辦公總可以吧,。
雜亂的進(jìn)出人員，商業(yè)辦公與住宿混合,，整體小區(qū)品質(zhì)無(wú)法拔高,，極大可能只能租給創(chuàng)業(yè)初期的個(gè)人和小團(tuán)體，再受限于套內(nèi)三四十平的空間,，又能租出什么好價(jià)位呢,。
綜上，既沒(méi)有落戶和學(xué)位加持,，也沒(méi)有居住品質(zhì)和辦公價(jià)值,，就相當(dāng)于花上幾十上百萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)“床位”，還要每年花一臺(tái)iphone X的錢(qián)養(yǎng)它,，你還真不如直接租房,。
公寓，真的便宜嗎,？
可能很多人會(huì)說(shuō)，我知道公寓比不上住宅,，但是總價(jià)便宜啊,，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
也對(duì),，總價(jià)低可能是公寓唯一的優(yōu)點(diǎn)了,，但不意味著這筆買(mǎi)賣(mài)劃算。
你知道嗎,？
首套住宅首付普遍在30%左右,，貸款年限可達(dá)30年，可以商貸,，也可以公積金貸款,；而商業(yè)公寓首付至少需要50%，只能商貸,，貸款年限只有10年,，有的城市還要求必須全款。
舉個(gè)例子,，假設(shè)公寓單價(jià)和住宅都是1萬(wàn)/㎡,，你有30萬(wàn)的上車(chē)成本。
從獲得空間看，選擇公寓,，你最多可以買(mǎi)60平的單間/一房公寓,；選擇住宅，你大可以擁有100平的三房之家,。
從貸款壓力看,，因?yàn)楣①J款上浮利率高、貸款年限僅為10年,，月供壓力其實(shí)并沒(méi)有比住宅輕松多少,。
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而，從持有年限看,，公寓產(chǎn)權(quán)一般只有40年-50年,，普通商品住宅的產(chǎn)權(quán)為70年；
住宅建設(shè)用地已經(jīng)有法律明文規(guī)定,，使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期,，但商業(yè)用地到期至今未有明確說(shuō)明。
從后期收益看,，住宅有落戶和學(xué)位以及金融屬性加持,，還能抵押貸款，后期的升值速度會(huì)遙遙甩開(kāi)公寓,。
綜上,，同樣的上車(chē)成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話,，只能買(mǎi)到空間更小,、持有年限更短、增值更慢的產(chǎn)品,，真的不便宜,。
公寓，真能賺錢(qián)嗎,？
看到這可能還是有人不死心,，我可以不住也不打算出租，我就是覺(jué)得那公寓交通便利地段好,，還不限購(gòu),，想要把閑錢(qián)投資增值。
首先,，肯定一下,，投資房產(chǎn)的思路沒(méi)問(wèn)題，但不是所有的房產(chǎn)都是潛力股,。
我們先梳理一下,，房產(chǎn)的收益主要來(lái)自兩個(gè)方面：自身增值,，和租金回報(bào)率。
首先,，租金回報(bào)是比較顯而易見(jiàn)的,，仿佛買(mǎi)了公寓就像擁有一臺(tái)印鈔機(jī)，每個(gè)月源源不斷涌出“現(xiàn)錢(qián)”,。
但是每個(gè)月能印多少錢(qián)呢,？
下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況
我們可以看到，北上廣深的購(gòu)房?jī)r(jià)/年租金均在 55：1 以上,。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1,，而北上廣還不及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。
如果單靠租金回報(bào),， 55：1的租售比,，在靜態(tài)投資周期內(nèi)，需要55年才能收回購(gòu)房成本,，這意味著房東通過(guò)出租公寓獲得的年化收益小于 1.8 %,，即使在一線城市，房產(chǎn)的投資價(jià)值并不大,。
你可能會(huì)說(shuō),，租金總會(huì)漲的，我長(zhǎng)線持有必定可以博贏,。
那我們可以再看下,，廣州2017年1月至2018年7月全市監(jiān)測(cè)點(diǎn)租金走勢(shì)（元/㎡/月）
在最近一年半，廣州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之間,，而且無(wú)論是樓梯還是電梯住宅租金水平整體保持平穩(wěn),，至少三年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)。
我們?cè)?1與44之間取個(gè)中間值,，假設(shè)以55元/㎡/月的租金水平，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約為3300元,。
這意味著,，如果你把公寓出租，即使在一線城市,，這租金只能勉強(qiáng)抵月供,，并不會(huì)帶來(lái)額外增益，而在其他二三四線城市,，以租養(yǎng)房就困難了,。
這里我還要揭穿一個(gè)深坑，市面上廣受投資客喜愛(ài)的LOFT公寓,，一般層高4.5米（有規(guī)定總層高不得超過(guò)4.5米）,，面積小，打著“買(mǎi)一層送一層”的名號(hào)，含有大量贈(zèng)送：如陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送,，客廳餐廳不納入報(bào)建面積,，全贈(zèng)送。
可能很多人會(huì)認(rèn)為自己撿了便宜,，很抱歉,，這也不是真相。
我們?cè)跂|莞水鄉(xiāng)調(diào)研時(shí)看的一個(gè)經(jīng)典的LOFT公寓戶型,，這個(gè)公寓建面82㎡,，復(fù)式，做到了四房一廳兩衛(wèi),，在實(shí)景樣板間中,，還有拓展空間。
通過(guò)各種贈(zèng)送,，實(shí)用面積懟到了80㎡以上,，“低總價(jià)、高贈(zèng)送”,，完全符合了投資客撿便宜心理,，所以去化也非常快,。
看似實(shí)用率高,，實(shí)際上羊毛出在羊身上，有些價(jià)格能賣(mài)到正常平層公寓的1.5倍,，價(jià)格幾乎趕上住宅了,。但在實(shí)際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍,。
比如市面的大單間30㎡租2500元,，而一室一廳的LOFT公寓，最多只能租到3000元,，幾乎不可能上到3750元,，畢竟在出租時(shí)并不是按面積出租的，租金的邊際遞減效應(yīng)相當(dāng)明顯,，看似實(shí)惠,，實(shí)則是深坑，你以為的租金并沒(méi)有與購(gòu)房投入一樣同步回饋你,。
租金收益頂多抵月供,，而且不會(huì)受“買(mǎi)一層送一層”而成倍增長(zhǎng)，那賺錢(qián)就只能靠自身增值了,。
從第一部分商住功能雞肋的分析,，我們已經(jīng)知道公寓自身增值因子乏力,，從市場(chǎng)價(jià)格反饋上也能看出，過(guò)去同地段公寓的單價(jià)普遍比住宅貴,，但現(xiàn)在慢慢與住宅趨平,，甚至比住宅價(jià)格還要低，所以很明顯,，無(wú)論是價(jià)值還是價(jià)格,，公寓的增長(zhǎng)都比不上住宅。
或者你選擇的是托管型公寓,，“每年承諾6％以上的租金回報(bào),，還逐年遞增”，這種協(xié)議通常是和第三方簽訂,，把開(kāi)發(fā)商摘得一干二凈,。
你連沖個(gè)理發(fā)年卡都會(huì)擔(dān)心發(fā)廊倒閉，憑什么相信這個(gè)第三方公司能持續(xù)盈利十年八年,，并且永不翻臉,？
更多的可能是，頂多在最初兩三年能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益,，往后就聽(tīng)天由命了,。
公寓，稅費(fèi)到底多高,？
你只知道公寓稅費(fèi)高,，但可能不知道到底有多高。
同樣以廣州為例：
契稅:房子總價(jià)的5%（買(mǎi)方付）營(yíng)業(yè)稅:房子總價(jià)的5.5%（賣(mài)方付）土地增值稅:房子總價(jià)的1%（賣(mài)方付）所得稅:（房子現(xiàn)值–房子原值）*20%（賣(mài)方付）印花稅:房子總價(jià)的萬(wàn)分之10（買(mǎi)賣(mài)方各承擔(dān)一半）房屋交易手續(xù)費(fèi):房子總價(jià)的1 .9%（買(mǎi)賣(mài)方各承擔(dān)一半）,、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi):550元
交易產(chǎn)生稅費(fèi)高達(dá)15%-20%,，其中賣(mài)方稅費(fèi)大概占房子總價(jià)的7%-10%。
我知道你想說(shuō),，我可以把稅費(fèi)加到買(mǎi)方上,。實(shí)際上，無(wú)論誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單,，都意味著同等售價(jià)的房子,，稅費(fèi)越高，你到手的錢(qián)就越少,，增值利潤(rùn)部分至少被稅吃掉三分之一。
而且雞肋的功能和價(jià)值,，買(mǎi)方還要負(fù)擔(dān)如此高的稅負(fù),，接盤(pán)俠數(shù)量會(huì)更少，與你而言轉(zhuǎn)手更難了,。
“低進(jìn)高出,，快買(mǎi)快賣(mài)”的投資門(mén)道,，在公寓上并不適用。
總之,，如果你深讀這不買(mǎi)公寓的四大理由,，還是抑制不住要買(mǎi)公寓的心，那我也不攔你,。
買(mǎi)的時(shí)候請(qǐng)捫心一問(wèn)：你那「自住不足,，辦公不通，投資不利,，轉(zhuǎn)手不暢」的公寓,，真的值那個(gè)價(jià)嗎？
再啰嗦一句：你每天路過(guò)的街邊中介門(mén)店有掛牌二手公寓嗎,？能快速成交嗎,？？
