對市場冷熱的感知,，土地市場往往比銷售市場更為敏感。
“錯,！”
“我錯了,。”
“這是我預(yù)測最大的一個失誤,?！?/span>
1月8日,，上海梅賽德斯奔馳文化中心，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱發(fā)布了2018年樓市觀測報告,。丁祖昱是房地產(chǎn)圈的超級IP,，每年他發(fā)布的報告都會引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注和討論。今年,，當著上千名觀眾的面,，丁首先坦陳自己的部分預(yù)測存在失誤。
例如,，在2018年初,，丁祖昱曾預(yù)測房產(chǎn)稅將在當年落地，但實際情況是,，2018年9月,，人大正是宣布房產(chǎn)稅將在五年內(nèi)進入立法程序。更為核心的預(yù)測是,，基于2017年住宅開發(fā)市場規(guī)模13.37萬億,，丁祖昱曾表示，2018年住宅開發(fā)市場規(guī)模將同比微降,，但實際情況是,，2018年住宅市場的規(guī)模已經(jīng)逼近15萬億。
2018年依舊是房地產(chǎn)業(yè)的好年份嗎,？顯然不是,。這一年，出現(xiàn)了太多怪現(xiàn)象,，它們從各個維度指向一個結(jié)論——樓市拐點即將來臨,。例如政府調(diào)控，從限購,，到限售,，再到限價，并且從限漲走向了限跌,。也就是說,，房價既不能漲也不能跌，只能橫盤,。
還有土地流拍泛濫,，全年超過1000塊土地流拍，下半年平均每天達到4塊,；各地的那些單價地王項目,，在2018年基本都開不了盤；很多開了盤的項目,，不是減裝修就是減配置,；于是消費者維權(quán)的越來越多,，有質(zhì)量維權(quán),，有降價維權(quán),，還有交房維權(quán)。租賃市場則更加混亂,，租金貸爆雷的消息不斷爆出,，還面臨甲醛房的問題，以及炒高租金的爭議,。
來源：被訪者供圖
穿越這些怪現(xiàn)象,，再看2018年的15萬億，唯一能作出解釋的,，是市場在多年高增長中積蓄的慣性使然,。丁祖昱認為，這種慣性已經(jīng)被消耗殆盡,，2019年市場將真實下調(diào),，住宅開發(fā)市場規(guī)模的跌幅會超過10％，回落到13萬億水平,。
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一二手房下跌
住宅市場的下行有一個逐漸遞進的過程,。
一手房方面，丁祖昱介紹,，當年,，4個一線城市的銷售面積同比下降，22個二線城市同比持平,，而一度火熱的三四線樓市,，自10月開始回落。與此同時,，北京,、上海兩地總價1000萬元以上的豪宅成交量同比大幅下降。
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一手房市場行情的另一個指征是去化率,，即房屋的銷售速度,。在易居統(tǒng)計的100個城市中，新開盤項目當天大定簽約率從5月份的86％一路下跌,，到年末只有32％,。
二手房同樣不樂觀。數(shù)據(jù)顯示,，2018年12月,，一線城市的二手房成交面積僅256萬平米，而2017年3月,，這個數(shù)字是742萬平米,。同時,，在2017年下半年后，一些城市的二手房出現(xiàn)跳價,，例如武漢和鄭州,，現(xiàn)在它們都在面臨“價跳”，即價格跳水,。
一個讓丁祖昱感到危險的信號是,，2018年，全國二手房經(jīng)紀,，平均每人成交不到一套房,。
對市場冷熱的感知，土地市場往往比銷售市場更為敏感,。2018年,，重點城市中超6成地價下跌，北京,、上海,、深圳當年地價均下跌，深圳跌幅高達19％,。土地市場的冷淡,，反映了開發(fā)商投資的謹慎，2018年,，百強房企的投資銷售比（投資規(guī)模/銷售規(guī)模）從上年的0.58下降到了0.38,。
那么，未來會好起來嗎,？顯然,，丁祖昱是不樂觀的。他認為,，影響中國樓市未來的關(guān)鍵因素在于人口,，自2013年開始，新婚夫妻對數(shù)和一孩生育數(shù)量都在走低,，雖然放開二胎政策對生育率起到了刺激作用,，但丁認為這種刺激是短期的，未來生育人口數(shù)量還是會下來,。
而在目前階段,，丁祖昱認為，需要警惕的是,，剛需人群的購買力下降,，過去多年的房價上漲，給剛需人群造成了很大的壓力,，這種壓力終將表現(xiàn)為購買力下降,，事實上,，2018年房價較高城市的遠郊剛需盤，銷售已經(jīng)變得非常困難,。
市場集中度提高
市場的冷熱交替過程,，就是行業(yè)洗牌的過程。最近幾年,，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度呈現(xiàn)提高趨勢,，2018年這種現(xiàn)象更為明顯。
丁祖昱提供了一個驚人的數(shù)據(jù),，2018年，在市場規(guī)模15萬億的前提下,，百強房企的銷售總規(guī)模達到10萬億,，即吃掉了整個市場的三分之二。而前30強房企的市場市場占有率達到46％,，前十強則為26％,。
這一年，百強共銷售了11425個項目,，遠超過2017年的8252個項目,，平均每個樓盤貢獻產(chǎn)能8.76億元。
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一些中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在2018年表現(xiàn)迅猛,，千億俱樂部一下子就多了13名成員,，為史上最高水平。
1000個億,，已經(jīng)成為躋身房企30強的底線標準,。與此同時，排名前五的房地產(chǎn)企業(yè)反而在有意識的控制增長速度,，尤其是碧桂園,，自三季度開始踩下了剎車。
“強者恒強”,，丁祖昱說,，這個判斷不會有任何失誤，因為在去年百強房企的新增貨值中,，51％的土地被十強房企拿走,。
當然，在一刀切去杠桿的大背景下,，融資難是每個企業(yè)都在面臨的問題,。丁祖昱提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年房企融資規(guī)模同比下降,，融資成本高達8.54％,，為過去4年的峰值,。與此同時，開發(fā)商境外融資逐年呈直線上升狀態(tài),，2018年達到33.6％,。另外，當年共有6家房企赴港上市,，而2017年這個數(shù)字只有1家,。
“今天大家都很冷，先把自己穿暖一點,，不要去想太多很大的事情,。”如家酒店集團董事長孫堅在會上表示,。
在經(jīng)濟下行壓力下,，2019年初，央行宣布降準,，人們普遍預(yù)期更為寬松的貨幣政策,。但是丁祖昱認為，即便央行放水,，也解不了房地產(chǎn)企業(yè)的渴,。
中南置地董事長陳凱預(yù)期同樣不樂觀，他認為樓市未來的基本特點是,，十個項目里面,，有兩個可以掙大錢，六個基本上只是高于無風(fēng)險利率,，還有兩個是虧錢的,。“我看大部分人都在6個項目里折騰,，市場好掙點錢,，市場不好就瞎忙活?！?/span>
并不樂觀的新興市場
隨著住宅市場規(guī)模見頂,，最近兩三年，一些新興細分市場引起了業(yè)內(nèi)普遍的興趣,，例如租賃市場,，辦公樓宇等。在8日的發(fā)布中,，對于這些市場,，丁祖昱表現(xiàn)的非常謹慎。
“2018年租金沒有上漲”，這是丁祖昱的結(jié)論,，因為在租賃市場上,，供求關(guān)系處于平衡狀態(tài)。他發(fā)現(xiàn)除了北京之外,，其他城市的租金都沒上漲,，而北京，房租上漲的推手確實是部分機構(gòu)運營商,。
丁認為,，租賃市場是一個被同時高估和低估的市場，所謂高估指的是市場容量,，目前一線城市和強二線城市的租賃需求完全可以得到滿足,，而空置率仍在15％以上。而非一線城市,，例如南京這類城市,，常住非戶籍人口在200萬以下，和北京,、上海差好幾倍，而很多三四線城市又和南京差好幾倍,，所以在這些城市里,，租賃市場的規(guī)模很小，沒有必要系統(tǒng)性推行,。
與此同時,，丁祖昱認為，低端租賃需求被低估了,，例如藍領(lǐng)工人,、大學(xué)畢業(yè)生等，主流的市場供應(yīng)反而是中高端產(chǎn)品,。
在辦公樓市場,，一匹黑馬產(chǎn)生了。易居克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示,，全國甲級寫字樓出租量的8.6％來源于共享辦公運營商,，二線城市更達到了9.8％。并且,，在租金上,，一線城市典型商圈2018年一季度共享辦公租金均高于傳統(tǒng)辦公租金。
但是,，丁祖昱對整個辦公樓市場表現(xiàn)的非常悲觀,。他指出，除2010年外,，2009年至2018年前三季度,，全國寫字樓租賃市場均供過于求,。預(yù)計2018~2022年，辦公樓供應(yīng)量平均值會達到670萬平方米,。
“年年講去庫存,，住宅的庫存去的差不多了，但辦公的庫存不減反增,，最近幾年實在太多了,，未來新增的量也超乎想象。有一波辦公樓正在來的路上,，對于個別城市來說,，它們的殺傷力太強了?！倍∽骊耪f,。
來源：中國企業(yè)家雜志
