2018年最后半個(gè)月，越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺頻頻“出招”,，在商業(yè)資產(chǎn)方面進(jìn)行調(diào)整,。
先是越秀房托宣布越秀房產(chǎn)基金以11.78億元出售廣州市越秀區(qū)新都會(huì)大廈物業(yè)，價(jià)格較評估價(jià)溢價(jià)約5.8%,，預(yù)期出售將錄得2.42億元收益,。
緊接著，越秀地產(chǎn)也公布已經(jīng)掛牌了約4個(gè)月的廣州越秀財(cái)富天地廣場項(xiàng)目找到了買家,，最終成交價(jià)24.18億元,。
然后，越秀地產(chǎn)和越秀房產(chǎn)基金先后公布,，將位于杭州的越秀·維多利中心以5.9億元進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，交易完成后，越秀房產(chǎn)基金持有的商業(yè)項(xiàng)目將增加至8個(gè),，物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積近97萬平方米,。
作為越秀房產(chǎn)基金的管理人,，越秀房托董事會(huì)主席及行政總裁林德良在隨后的公開活動(dòng)上表示，基金非?？春脙?nèi)地一線城市和新一線城市的發(fā)展前景,，這次進(jìn)駐杭州，意味著越秀地產(chǎn)與越秀房產(chǎn)基金的“雙平臺互動(dòng)”模式已覆蓋粵港澳大灣區(qū),、華中,、華東三大核心區(qū)域，其戰(zhàn)略意義不言而喻,，必將利于投資者分享城市發(fā)展帶來的良好機(jī)遇與投資回報(bào),。
注入杭州維多利中心
這不是越秀地產(chǎn)和越秀房產(chǎn)基金之間的第一筆買賣，但標(biāo)志著越秀房產(chǎn)基金第一次進(jìn)入杭州,。
對于杭州,，林德良滿是溢美之詞。他表示,，要做商業(yè)地產(chǎn),，就要關(guān)注一個(gè)城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是否超過了50%，而現(xiàn)在杭州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也慢慢走了過來,，未來寫字樓的需求一定會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長,。
實(shí)際上，本次被越秀房產(chǎn)基金收購的維多利中心B幢面積并不算大,，僅2.2萬平方米左右,。截至交易公布時(shí)，已有的18個(gè)租戶就讓出租率達(dá)到了90%左右,。
坐在位于廣州國際金融中心的辦公室里,，林德良一說起杭州的維多利中心，顯得神采飛揚(yáng),。
“這棟樓首先進(jìn)來的企業(yè)是杭州海關(guān),，海關(guān)為什么進(jìn)來呢？”在介紹杭州維多利中心情況的時(shí)候,，林德良坦言,，“像淘寶、天貓有很多的報(bào)稅,，海關(guān)進(jìn)駐這里就表示這棟樓多么重要,，一般我們做寫字樓都有這種經(jīng)驗(yàn)，有政府背景或招商引資,、服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)來,，對整棟樓也是很好的發(fā)展支持。”
據(jù)介紹，杭州越秀·維多利中心目前有三種類型的企業(yè)存在,，一種是處于孵化期的企業(yè)，一種是處于加速發(fā)展期的企業(yè),，還有就是準(zhǔn)備上市的企業(yè),。
事實(shí)上，這三種企業(yè)都是杭州市政府大力扶持的對象,，針對不同階段的企業(yè)有各種如免稅,、減稅、費(fèi)用補(bǔ)貼等不同的優(yōu)惠政策,，這也是杭州市政府帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的舉措,。
另一方面，杭州維多利中心目前的租金水平大約是110元/平方米/月,，而項(xiàng)目所在的錢江新城平均租金水平為150元/平方米/月,。不過，越秀房托對此并不著急,，表示現(xiàn)在還是第一輪租客的水平,，等第二輪租客調(diào)整的時(shí)候，又恰逢旁邊地鐵的開通,，租金自然就會(huì)漲起來,。
“我們做寫字樓有一個(gè)過程，先吃飽再吃好,，先上出租率,，再來提升租金。”
資產(chǎn)調(diào)整邏輯
在注入杭州維多利中心的幾乎同時(shí),，越秀房產(chǎn)基金還宣布了出售廣州新都會(huì)大廈項(xiàng)目,。
該物業(yè)位于越秀區(qū)西門口地鐵站上蓋，地處廣州傳統(tǒng)商圈交匯區(qū),，毗鄰廣州傳統(tǒng)及極具代表性的北京路,、上下九商圈，是一棟由寫字樓,、商場及停車場組成的綜合項(xiàng)目,，總面積超過6萬平方米。
對于新都會(huì)大廈的出售,，林德良表示這是很正常的資產(chǎn)調(diào)整,。
據(jù)悉，越秀房托每年都會(huì)對基金旗下物業(yè)進(jìn)行成長性評估,，而評估的指標(biāo)也并不復(fù)雜,，主要是看項(xiàng)目租金的增長率，如果租金增長率排在最后面，資產(chǎn)價(jià)值評估也在旗下項(xiàng)目中排名尾端,，那么這個(gè)物業(yè)極大概率就會(huì)放入越秀房產(chǎn)基金的待出售資產(chǎn)名單中,，只要有合適機(jī)會(huì)，便會(huì)出清,。
實(shí)際上,，新都會(huì)大廈是2008年以6.77億港元的價(jià)格注入的，經(jīng)過十年持有之后以11.78億元的價(jià)格出讓,，越秀房托方面仍略有盈余,。
據(jù)越秀房托方面透露，新都會(huì)大廈的回報(bào)率在4.2%左右,，其實(shí)已經(jīng)比其他很多物業(yè)的投資回報(bào)率要高,，但在越秀房產(chǎn)基金旗下的資產(chǎn)中排在末端。
而出售越秀新都會(huì)所得款項(xiàng),，用于支付基金收購武漢物業(yè)的遞延代價(jià),，并為可能的潛在收購提供資金，從而有效降低基金負(fù)債,。
公司方面表示,，賣出新都會(huì)大廈與購入杭州越秀·維多利中心，一進(jìn)一出,，通過出售一些成長性相對較小的物業(yè),，布局更有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，實(shí)現(xiàn)了資本的循環(huán)再利用,，而且開疆拓土,，將戰(zhàn)略布局拉伸至具有潛力的杭州，優(yōu)化了物業(yè)組合和資產(chǎn)結(jié)構(gòu),。
據(jù)悉,，截至2018年底，越秀房產(chǎn)基金的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)350億元,?？雌饋恚@離公司之前宣布的“千億資產(chǎn)”目標(biāo)仍有較大距離,。
什么時(shí)候能做到管理“千億資產(chǎn)”,？林德良沒有給一個(gè)明確的時(shí)間表，僅表示,，“基金的小股東一方面想規(guī)模成長,，一方面也想保證比較高的收益率，所以要在這兩邊進(jìn)行平衡,。”
如何平衡,？關(guān)鍵還是在尋找好的資產(chǎn)。
林德良對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋，具有成長性的資產(chǎn),，“包括城市要有成長性,，以及項(xiàng)目的成長性”。
不過,，這么多商業(yè)資產(chǎn)的種類,，越秀房托“最中意”的收購類型還是寫字樓。
“如果有項(xiàng)目的話還是首選寫字樓,，未來寫字樓在基金占比是50%左右，其他才是商場,、酒店公寓包括專業(yè)市場等等,。”
越秀商投與投資回報(bào)
2017年，越秀地產(chǎn)內(nèi)部對商業(yè)地產(chǎn)板塊進(jìn)行了整合,，正式成立了越秀商投,。
據(jù)越秀方面介紹，越秀商投作為越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊的專業(yè)開發(fā)運(yùn)營管理平臺,，形成獨(dú)樹一幟的“開發(fā)+運(yùn)營+金融”閉環(huán)運(yùn)作,，負(fù)責(zé)越秀地產(chǎn)持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營,、管理以及金融化的全價(jià)值鏈業(yè)務(wù),。目前，經(jīng)營范圍涵蓋寫字樓,、零售商場,、專業(yè)市場、酒店公寓等業(yè)態(tài),。
越秀商投專注中高端物業(yè)開發(fā),，充分利用金融杠桿加快業(yè)務(wù)發(fā)展。在運(yùn)營階段,，整合各界資源,，通過不斷優(yōu)化資產(chǎn)及服務(wù)提升物業(yè)價(jià)值，培育多個(gè)知名商業(yè)物業(yè),。
在項(xiàng)目金融化方面,，通過越秀房產(chǎn)基金的REITs上市平臺，將開發(fā)運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入該基金,，由其進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作,，快速回籠成本并持續(xù)獲取項(xiàng)目的未來收益。
簡單來說,，越秀商投是越秀集團(tuán)內(nèi)部建立的一個(gè)對商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營的專業(yè)平臺,。用林德良的一句話總結(jié)，“這個(gè)平臺承擔(dān)的是資源整合的作用”。
作為商業(yè)板塊中重要的上市基金部分,，越秀房托的業(yè)績也倍受投資者關(guān)注,。
2018年的全年業(yè)績雖還未公布，但已有不少機(jī)構(gòu)提前發(fā)表了看法,。比如有分析師認(rèn)為,，越秀房產(chǎn)基金2018年的收益率比較低，未來還有其他不明朗的因素,，如加息,，人民幣貶值等會(huì)繼續(xù)影響公司的收益率。也有券商預(yù)計(jì),，越秀房托2018年的融資成本將出現(xiàn)上漲,。
對于上述內(nèi)容，林德良干脆利落地進(jìn)行了反駁,。
他指出,，理性的投資者不應(yīng)該只看公司業(yè)績的橫向變化，而是要把企業(yè)的業(yè)績放在大環(huán)境中縱向比較,。
“整個(gè)市場都在變化,，我們只要比別人做得好，收益比同行好,，我們就是值得投資的,。”
林德良進(jìn)一步解釋，投資不僅要看收益,，還要看抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。越秀房產(chǎn)基金的資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常好，因?yàn)檫@些項(xiàng)目大多處于城市的核心地段,，甚至很多是地鐵上蓋物業(yè),；另外，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還可以看投資回報(bào)率,。
“現(xiàn)在市場的回報(bào)率大部分是4%,，我們的項(xiàng)目如白馬大廈、財(cái)富廣場,、城建大廈,、維多利廣場等投資回報(bào)率都是7%左右，非常穩(wěn)健,。”
另外,，越秀房產(chǎn)基金的融資成本也低于行業(yè)水平。2018年以來美國加息了3次,，美元的拆借利息成本多了94個(gè)點(diǎn),，港幣的拆借利息成本增長了115個(gè)點(diǎn),，但越秀房托的平均融資成本比市場低25個(gè)點(diǎn)。
