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話說1997年金融危機(jī)爆發(fā)之后,，房地產(chǎn)開始進(jìn)入調(diào)整期。
中國(guó)房地產(chǎn)的第二個(gè)十年,，和一個(gè)字有關(guān)。
1998年注定不平凡,，這一年成為一個(gè)重要的分水嶺,。
國(guó)家尋求變革正式拉開了房改大幕：先取消了福利分房制度,。在新中國(guó)堅(jiān)持了近半個(gè)世紀(jì)的分房制度壽終正寢，中國(guó)正式進(jìn)入商品房時(shí)代,。
歷史總是驚人的相似,，卻又如此的不同。
住房制度改革其實(shí)有兩個(gè)目的：
居民住宅貨幣化,、私有化是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的開始,。把住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)作刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，這是“房地產(chǎn)是夜壺”的源頭,。
1998年中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)出了中國(guó)的第一份個(gè)人住房抵押貸款,。貨幣政策進(jìn)入寬松的軌道。
隨著住房分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施,，以及當(dāng)時(shí)只需首付2成或零首付,，使得購(gòu)房需求突然爆發(fā)：當(dāng)時(shí)有錢的單位紛紛出手，把市面上的現(xiàn)房一搶而光,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期,。
那么這個(gè)十年，是和“漲”有關(guān)嗎,？可能不是,。
取消福利分房后房地產(chǎn)需求大幅度增加，導(dǎo)致土地供應(yīng)不足,。
政府開始實(shí)行統(tǒng)一收儲(chǔ)并出讓的土地管理政策,，市場(chǎng)上開始有了大規(guī)模的拆遷。這其中牽涉到各種的賠償分配紛爭(zhēng),，總之這是一場(chǎng)發(fā)展與民生之間的博弈,。
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其實(shí)也是一場(chǎng)瘋狂的城市化運(yùn)動(dòng)。
在這樣的情況下城市化高歌猛進(jìn),，一方面是暴力不止,，一方面又暴富不斷，中國(guó)房地產(chǎn)史中就這么夾雜著悲喜交加的濃濃色彩,。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)潮漲潮落催生了很多房企的花式崛起與失敗,。
90年代后期，粵,、閩,、京、渝各派房企都有新代表企業(yè)誕生,，如海倫堡,、深圳地鐵、花樣年,、建發(fā),、正榮,、華夏幸福、北京城建,、金科,、龍湖、新希望,、俊發(fā),、順馳等。
靠借高利貸300萬,、然后抵押給銀行貸款1000萬,、在海南炒地皮發(fā)家的“萬通六君子”也終于在98年徹底散伙。
在海南炒房之余,，六兄弟攢了一本名為《披荊斬棘共赴未來》的書,，書中將他們自己描寫為一群立志實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)的青年知識(shí)分子，也指明他們做企業(yè)不是為了賺錢,，是為當(dāng)代中國(guó)知識(shí)青年探尋報(bào)國(guó)道路,。這本書當(dāng)時(shí)感動(dòng)很多人，張欣也是因此結(jié)識(shí)潘石屹,，并結(jié)為伉儷,。
最早離開的磚廠廠長(zhǎng)潘石屹轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，在1998年拆了北京二鍋頭酒廠,，建了第一個(gè)SOHO現(xiàn)代城,。潘石屹是真正的營(yíng)銷專家：他開啟了全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的所謂“畫餅概念時(shí)代”。
六君子中的易小迪99年創(chuàng)立了陽(yáng)光100集團(tuán),，王功權(quán)成為了知名的風(fēng)險(xiǎn)投資家，王啟富和劉軍也開創(chuàng)了一番事業(yè),，馮侖則一直堅(jiān)守在萬通,。
王石99年辭去了總經(jīng)理，開始玩起了滑翔傘,、攀巖,，并引入了大股東華潤(rùn)，但正是這時(shí)候?qū)θf科的股權(quán)分散問題沒有處理好,，才埋下了后來寶能入局的隱患,。
宋衛(wèi)平在房地產(chǎn)開發(fā)上春風(fēng)得意，綠城逐漸成為最有品質(zhì)房企的代表,，他還玩起了足球,，98年創(chuàng)建了浙江綠城足球俱樂部。宋衛(wèi)平累計(jì)在足球上“玩”了25億元,，甚至還因?yàn)榕e報(bào)“黑哨”問題引發(fā)足壇掃黑風(fēng)暴,，差點(diǎn)遭受牢獄之災(zāi),。
1999年，未雨綢繆的王健林首次提出“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”概念,，萬達(dá)廣場(chǎng)自此開始爆發(fā),。
許榮茂帶著世茂最早開始了全國(guó)化布局，幾年時(shí)間做到全國(guó)前十,，他卻低調(diào)的幾次發(fā)函要求福布斯去掉自己的名字,。
2000年政府終于對(duì)房企上市松了口，房企們也終于找到了擴(kuò)張的引信——資本,，天鴻寶業(yè),、天房發(fā)展、金地,、金融街等一眾房企紛紛借殼上市,。
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2003年，房地產(chǎn)被正式確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱,，從此房企們更開始百花齊放,。
這一年，如融創(chuàng),、融信,、海亮、榮盛發(fā)展,、上實(shí)發(fā)展以及鑫江置業(yè)成立,，成為房地產(chǎn)最后一波強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。
招保萬金的名頭開始在業(yè)內(nèi)響徹云霄,。
軍人出身的耿建明,，帶著一幫建筑工人把榮盛做成了「環(huán)京一哥」，這個(gè)房企目前依舊把總部放在發(fā)家地：廊坊,。
楊國(guó)強(qiáng)帶著碧桂園殺出一條血路,，坐上了華南五虎的頭把交椅。
先做了幾個(gè)項(xiàng)目練練手的歐宗洪正式成立了融信,，自此出身莆田最窮山村的歐氏三兄弟成為一代傳奇：老大掌管閩系著名的歐氏投資集團(tuán),，老二創(chuàng)辦了正榮集團(tuán)，老三的融信也飛速發(fā)展,。
但隨著03年猝不及防的非典疫情,，全國(guó)成交量直線歸零，這是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的雙重考驗(yàn),。
這其中不得不提到一個(gè)人,，孫宏斌。
這個(gè)年輕人當(dāng)年被柳傳志內(nèi)定為接班人,，又被他親手送進(jìn)監(jiān)獄,。94年四年刑滿出獄后,，孫宏斌去請(qǐng)柳傳志吃飯認(rèn)錯(cuò)。孫宏斌拿著柳傳志借給他的50萬元去天津開辦了順馳,。
也許是為了彌補(bǔ)監(jiān)獄里失去的幾年,，孫宏斌在順馳發(fā)展上，玩命急速推進(jìn),。順馳在土地市場(chǎng)不計(jì)代價(jià)制造“地王”,，甚至創(chuàng)下一年內(nèi)同時(shí)向十幾個(gè)城市擴(kuò)張的紀(jì)錄。
03年在中城年會(huì)上他叫板王石：“順馳今年銷售額要達(dá)到40億,，2004年的目標(biāo)是100億,，我們的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略是要做全國(guó)第一，也就是要超過在座諸位,，包括王總（王石）,。”
王石紅了臉,，駁斥他“睜眼說瞎話”,。
要知道當(dāng)時(shí)萬科在全國(guó)銷售住宅1.1萬多套，銷售額44億,，開發(fā)面積世界第一,。
后來王石預(yù)言“順馳馬上會(huì)很難受”。
不料想,，王石一語(yǔ)成讖,。
地王和購(gòu)房熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲過快，民怨沸騰,。2004年政府逐漸出臺(tái)各種政策,，通過收緊信貸和土地供應(yīng)兩個(gè)閘門來抑制房?jī)r(jià)過快上漲。
房地產(chǎn)市場(chǎng)開始急轉(zhuǎn)直下,。一路高速前進(jìn)的順馳沒能堅(jiān)持太久,，資金鏈斷裂。約定注資的摩根士丹利臨時(shí)變卦,，讓孫宏斌和順馳面臨絕境。
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2005年中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度,，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控,，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始到2006年,，成交量開始上升,。
但是好景不長(zhǎng)，因?yàn)楫?dāng)長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在下雪的時(shí)候,，北上廣深這些一線城市卻是一片艷陽(yáng)天,，房?jī)r(jià)漲得很快,，結(jié)果導(dǎo)致3月份調(diào)控的政策又進(jìn)一步加強(qiáng)。
2007年,，無奈之下,，孫宏斌只能將他苦心經(jīng)營(yíng)十幾年的順馳低價(jià)轉(zhuǎn)讓了出去。
回顧順馳的敗局,，其實(shí)是中國(guó)房企發(fā)展史的一場(chǎng)縮影,。觀察這十年的百?gòu)?qiáng)房企，有一半以上都死于調(diào)控,。
2008年金融危機(jī)爆發(fā),，中國(guó)房地產(chǎn)跌入了谷底。
美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)快速向全球蔓延,，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì),，各國(guó)政府紛紛出手救市。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也未能幸免,，出口下降,，投資減弱，房地產(chǎn)成量交腰斬,，大批企業(yè)倒閉,、勞動(dòng)力失業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下行壓力,。
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌,，后半年更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量萎縮,，部分地區(qū)房?jī)r(jià)跌了50%,。
“打折”、“房?jī)r(jià)大幅下跌”,、“降價(jià)潮”,、“成交量大幅萎縮”、“樓市大幅跳水”,、“量?jī)r(jià)齊跌”,、“斷供”、“退房”,、“房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬”甚至“崩盤”等字眼和消息在各類媒體鋪天蓋地,。
為了拯救市場(chǎng)，政府出臺(tái)了“四萬億計(jì)劃”,，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。
